Les investisseurs qui détiennent une part d’un bien immobilier percevront un loyer net proportionnel à leur investissement, ce qui explique en partie l’intérêt d’investir en scpi. En effet, l'investissement en scpi, c’est prévenir de nombreux risques. L'investissement dans une scpi c’est se prémunir de nombreux risques. Dans le cadre d’un investissement en scpi et à la différence d’investissement dans un bien locatif de particulier, les revenus sont largement assurés et le risque de loyers non acquittés est nul, les responsabilités externes des biens seront assumées seulement par la société de gestion. Quels conseils pour bien investir ?
Achetez votre action SCPI au comptant
Ce mécanisme inclut l’achat direct de titres SCPI. Pour cela, contactez la société de gestion, votre banque ou compagnie d’assurance (SCPI qui vous cédera ses filiales), les conseillers en gestion de patrimoine, ou les plateformes Internet spécialisées dans ces investissements. Il est à noter que grâce à ce mode de détention, les revenus fonciers versés par la scpi chaque année seront imposés selon votre niveau d’imposition marginal, en plus d’un prélèvement social de 17,2 %, soit le taux d’imposition maximum est de 62,2 %.
Par ailleurs, la valeur des parts de SCPI intègre la base imposable d’IFI. Afin de réduire votre charge fiscale, si vous n’avez pas ou peu d’imposition ou presque de bien locatif, cette solution est privilégiée. Cela vous permettra d’éviter d’augmenter vos revenus fonciers ou de sauter la tranche IFI. Les profits tirés sont l’investissement calibré selon votre capacité, le choix de SCPI, et les bénéfices immédiats. Découvrez plus d’informations sur scpi-invest.fr.
Rachat de parts de SCPI en assurance vie
L’investissement en actions de Société civile de placement immobilier peut également se faire dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Bien que tous les contrats ne le prévoient pas, de nombreux contrats d’assurance-vie distribués par l’intermédiaire de courtiers en ligne le fournissent. Il faut dire que ces avantages sont très intéressants pour les épargnants :
Réductions d’impôts : Cela permet aux souscripteurs d’éviter l’imposition des revenus de la propriété et des plus-values immobilières. La taxe applicable est celle de l’assurance-vie, et elle est plus modérée. En effet, l’assurance-vie bénéficie d’une fiscalité particulière et avantageuse. La SCPI est considérée comme l’unité de compte en assurance-vie, ce qui leur permet de se soustraire aux cotisations sociales. Si les fonds sont toujours dans le contrat, il n’y a pas besoin de payer d’impôts.
Le prix d’achat réduit par rapport au prix de souscription directe. Cela réduira automatiquement la commission de souscription et augmentera le rendement communiqué par la société de gestion (hors frais de gestion des contrats d’assurance-vie).
Profitez du stock plus rapidement. Pour certaines SCPI, dans certains contrats, la souscription d’actions rapportera des gains plus rapidement que la souscription directe d’actions.
Augmentation de la liquidité : les compagnies d’assurance fournissent des liquidités par le biais de leurs propres actions.
Achetez vos parts de SCPI à crédit
Il est tout à fait possible et parfois avantageux d’acquérir des actions de SCPI sans les fonds disponibles. La scpi est l’un des rares produits d’épargne pouvant être financés par le crédit. En fait, l’avantage d’emprunter pour acquérir des actions de SCPI est que les investisseurs peuvent bénéficier d’un effet de levier, c’est-à-dire d’un crédit qui profite de la différence entre la performance significative des taux d’intérêt de la SCPI et son faible coût. Par conséquent, les revenus fonciers verseront une partie du remboursement du prêt. Cette opération peut en effet réduire la quantité de travail économisé. Par conséquent, des fonds et un petit budget peuvent investir dans des actions de SCPI et réaliser des bénéfices rapides en même temps. Cet achat à crédit est aussi intéressant au niveau fiscal, car il est possible de soustraire des revenus reçus par l’épargnant :
- Les charges de dossier de l’emprunt,
- Les intérêts d’emprunt sans limitation de prix ni de durabilité,
- Le montant de la compagnie d’assurance.
Il est donc intéressant d’obtenir des parts de SCPI à crédit pour ceux qui n’ont pas les fonds disponibles, mais qui souhaitent se constituer un patrimoine.
Choisissez bien à priori une SCPI
Avant de choisir une scpi pour investir, il est important de déterminer vos objectifs, votre profil d’investisseur et votre sensibilité au risque. Les objectifs peuvent être variés, il peut s’agir de préparer votre retraite, il peut s’agir de percevoir un revenu d’appoint immédiatement, cela peut être de se constituer un futur patrimoine immobilier, cela peut être aussi de préparer un héritage pour vos enfants... etc. Cela permet de définir à quoi va servir un investissement en actions SCPI, afin de sélectionner la meilleure SCPI et le meilleur effet de levier pour cet investissement. SCPI offre une variété d’actifs d’investissement. Il y en a donc pour tous les goûts, tous les thèmes, et tous les tempéraments d’investisseurs. Mais parmi les nombreuses SCPI du marché, comment peut-on choisir ? Voici les différents critères à regarder avant de faire un choix :
- Performances passées de SCPI. Il s'agit de TDVM. Il mesure le niveau de distribution historique. Il s’agit du total des précomptes versés l’année N (y compris l’acompte spécial et les parts de plus-values affectées) divisé par le prix unitaire moyen acheteur de l’année N.
- Le report à nouveau est la part du chiffre d’affaires de la SCPI qui n’a pas (encore) été distribuée aux partenaires. La société de gestion choisit de fournir cette partie sous forme de numéraire afin de pouvoir continuer à rémunérer ses partenaires en cas de baisse des revenus locatifs dans le futur. Un montant important de bénéfices non répartis signifie que les FPI seront en mesure d’absorber des rendements inférieurs et de maintenir leur rentabilité.
- Le taux d’occupation financier (TOF) correspond au rapport entre le montant des loyers effectivement facturés et le montant facturé si tous les actifs immobiliers sont effectivement loués et occupés au cours d’une période donnée.